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GTA公寓销量创新高 再次引发业内担忧

发布: 2011-6-24 21:33 |  作者: test |   来源: 世界金融网 |  查看: 41次

从过去的一年多至今,多伦多的高层公寓楼的销售量和价格一直呈上升趋势,但是不少业内人士对此市场心存担忧。建筑工业及土地发展协会本周公布,今年 五月多伦多高层公寓楼的销售量创下历史新高,再次引发了业内的热议。有专家还警告,本地房市已经严重“过度建设”,在未来一两年房价大幅下降的可能性相当 高。

背景:五月GTA公寓销量创新高

据建筑工业及土地发展协会(Building, Industry and Land Development Association,简称BILD)的数据,今年五月大多伦多地区一共销售了2433间高层公寓,比去年同期大幅增长近50%,是有记录以来销售成绩 最好的五月份。值得注意的是,今年四月份也是史上同期销量最好。

在高层公寓强劲销量的推动下,本地新屋市场的年销售量(总计4289间)也录得37.4%的增幅,其中低层物业(包括独立、半独立、及镇屋)销量则上升24.2个百分点。

从今年1月至5月整体来看,大多地区新屋销量达18,982间,较去年同期上升12.1%,其中高层升幅29.3%,而低层物业则倒退5.9%。

值得注意的是,在本地的公寓楼市场中一直不乏外国投资者的身影。据市场研究公司Urbanation 提供的数据,在本地所有新售公寓中,被投资者购买大约占45%至60%。

上个月,由外国投资者在本地购买的2800万的复式公寓(penthouse condo),曾引起了本国乃至国际房地产界的广泛关注。该公寓位于Yorkville四季酒店(Four Seasons hotel),其面积为9038平方英尺,这个公寓平方英尺约3000元,是迄今为止在加拿大售价最高的高层公寓。

分析人士:公寓房市场已经过热

BILD的报告出台后,再次引发了不少业内人士的担忧。多伦多知名房屋分析师邓宁(Will Dunning)指出,本地高层公寓单元的销售已经“过量”,超过了人口统计正常水平。这表示市场中有很多投资者在活动,是个令人担忧的现象。

他指出,以今年五月为终点向前算12个月,本地公寓单元的销量大约为2.6万套,但是从人口统计学计算的实际需求量只有1.4万至1.5万套。邓宁 还强调,本国经济正在复苏,大量的工作集中在市中心,但是“即便经济处于健康状态(healthy economy),我也不确定市场能否支持这么大的销售量”。

无独有偶,正在温哥华公干的联邦央行行长坎尼(Mark Carney)也曾对警告,超低利率助长住房市场过热,尤其是在大城市公寓市场处于危险的过热状态。一旦利率上调,许多(many)国民将遭受财务上的打 击。然而,当地又有多少人把行长的这番警告放在心上,便无从知晓。

坎尼表示,现在全国的平均房价都超过经济衰退前高峰的13%以上。在一些大城市(如温哥华),房价比去年同期上涨了25.7%至83.2万的水平,这是平均家庭收入的11倍。

多伦多的情况则比温哥华好一点,但是房价也到了人们难以负担的水平。据满银(BMO)的数据,多伦多目前的平房价为48.5万元,是家庭收入的6.7倍,而2001年的本地平均房价只是家庭收入的4.3倍。

争议:未来房价是否会大幅下降?

几乎所有的业内人士都相信市场有“过热”现象,但是专家们一直无法就未来房价的走势达成一致意见。

资本经济(Capital Economics)驻加拿大的首席经济学家马达尼(Dave Madani)表示,房屋价格根本无法保持永远上涨。加拿大住房市场已存在泡沫,在未来一两年房价大幅下降的可能性相当高。即使未来三年内房屋的平均价格 下跌高达 25%,他都不会感到意外。

马达尼警告说,多伦多的公寓市场中有太多的投资者。虽然公寓单元的价格一直上涨,但是租金却保持平稳,投资者无法获得良性的现金回流。当他们无法支付费用时,就会退出市场。更糟糕的情况则是,房价下跌令投资者开始出售物业,这将导致多伦多遭遇一个过剩的二手公寓市场。

然而,一些分析人士则认为公寓建设热潮是可持续的。在城市地区新的低层住宅不足,迫使买家去买高层公寓。对不少年轻一代的购房者来说,他们也比较中意在高层公寓里的生活,而这些人将成为为市场提供需求的主力军。

本国智囊机构加拿大咨议局(Conference Board Of Canada)在昨日(周二)的一份报告中指出,本国大多数房地产市场都处于“平衡区”(in balanced territory),既不是买方市场也不卖方市场。咨议局经济学家维比(Robin Wiebe)提到,与去年同期相比多伦多5月份新上市数量下降约20%,这造成价格上涨压力。

分析人士预计,今年下半年会有更多房屋上市,政府方面的一些政策调整(如加息),都将有助于给市场降温。不过,市场降温也要取决于投资者的兴趣程 度,尤其是来自海外(主要是香港和中国大陆)的投资者。一些投资者用现金买房,并不受利率上升影响,但是他们也可能是善变的(fickle),不能保证一 直会留在市场中。

这些投资者最在意的是资产保值(capital preservation)。他们认为加拿大的投资环境安全,所以选择在这里买房。与普通的炒家相比,这些人会把房屋放在手上更长时间。然而,也在房市到达顶端的时候,他们也会出售的。

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